В России стоимость на квартиры расти не будет

Застройщики не перестают судачить о том, что в скором времени поднимется стоимость на квартиры до 30-40%. Такой скачок объясняют изменением схемы долевого строительства. Однако в такой сценарий развития событий верится с трудом.Сейчас дела обстоят таким образом, что скорее случится очередное незначительное падение цен на столичную недвижимость, нежели рост стоимости 1 кв.м. 

Позиция сторонников роста

На одну чашу весов они кладут дорогостоящее проектное финансирование строительства, которым они должны будут прибегнуть уже в самое ближайшее время вместо беспроцентного кредитования за средства частных инвесторов. 

На другую - повышение НДС. Данный налог влечет за собой подорожание стоимости отечественных стройматериалов, а антироссийские санкции приведут к подорожанию импортных. 

Также правдоподобно звучит версия об очень сильном сокращении числа застройщиков. Это приведет к уменьшению количества строящихся объектов, сокращению предложения и скорому росту цен.

Ни для кого не секрет, но такой поворот событий будет на руку игрокам рынка, застройщикам, риэлторам и многочисленным продавцам квартир, которые на протяжении нескольких лет пытаются продать жилище на вторичном рынке.

Рыночные реалии

Главный драйвер покупательского спроса последних месяцев - это ипотечный кредит (специалисты предсказывают, что "ипотека" уже скоро может затихнуть, - прим. редакции). 

Предпосылки к этому - увеличение ипотечных ставок в лице Райффайзенбанка. Сбербанк пока что ещё держится.

Однако как только Центральный банк РФ поднимет учетную ставку, а это, по словам экспертов, точно произойдет до конца года, так и все банковские гиганты поменяют свои ипотечные программы. Это, конечно, уменьшит количество потенциальных покупателей, которые опять будут ждать выгодного момента покупки недвижимости.

Некоторые думают, что стоимость строительства станет выше из-за использования дорогого банковского кредитования. Однако опыт первых региональных застройщиков, воспользовавшихся схемой с проектным финансированием через Сбербанк, говорит о том, что цена кредитных ресурсов такого рода будет находиться в пределах 4-5%. Кроме того, финансовые советники девелоперских компаний ни раз говорили о том, что подобный уровень ставок никак не отразится на подорожании строительного цикла.

Что касается версии о сокращении объемов предложения, то она вообще не выдерживает никакой критики. Согласно данным специалистов, в настоящее время на рынок каждый месяц выводится более 15 новых адресов новостроек. На взгляд застройщиков, учитывая нынешний спрос, заявленных только на сегодняшний день объемов нового строительства хватит для бесперебойных продаж на 3-4 года как минимум. 

Отмечается, что ситуация с продажами на вторичном рынке не вызывает никакого желания делать ставки на рост цен. Хороший спрос есть только в сегменте наиболее ликвидного товара — одно- и двухкомнатных квартир, которые выставлены на продажу уже на старте процентов на 5 ниже рынка. Однако на рынке годами лежит огромное количество предложений, связанных с многокомнатными квартирами, которые представляют собой, по сути, полный неликвид.

Директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома сказал следующее: 

"В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на "однушки" и "двушки". Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты — если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на "однушки" и "двушки". В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года — покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели "трешку", а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий "день сурка": к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке".

В общем, рост цен на квартиры в ближайшие пару лет ни на первичным, ни на вторичном рынке ждать не стоит.