Новая реальность на рынке крымского и севастопольского жилья: какими будут последствия

 

Возможно, тема перевода строительной отрасли на эскроу-счета не столь горячо обсуждается в обществе, как та же пенсионная реформа. Но по своим последствиям для страны эта реформа может быть не менее катастрофичной. Потому что вопрос, где жить, касается абсолютно каждого жителя России.

Понимают ли масштаб проблемы во властных кабинетах, станет ли меньше обманутых дольщиков и кому на самом деле нужна была реформа – разбирался "ИНФОРМЕР".

С июля 2019 года в России изменились правила привлечения средств дольщиков на строительство жилья: застройщики теперь должны строить за счёт банковского финансирования, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах.

Одно из последствий этой реформы, которые прогнозируют застройщики, — монополизация рынка и рост себестоимости строительства. Это заставит застройщиков выжимать из городской среды максимум: строить плотнее и выше.
Непосредственно Севастополь на фоне хронического дефицита инфраструктуры ещё больше увязнет в проблеме отсутствия комфортной городской среды, считают эксперты

Аналитики ЦИАН отмечают, что по росту цен на жилье Крым опередил Москву. При этом в других регионах эксперты фиксируют стагнацию цен. В городах-миллионниках с 2014 года рост не превысил 5 %.

По данным ЦИАН, с 2014 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Крыму выросла на 44 % и сегодня находится на уровне 92 тыс. рублей.

По словам вице-премьера республики Евгения Кабанова, рост ещё более существенный – чиновник говорит, что цена квадратного метра жилья в регионе за последние пять лет увеличилась в 2,5 раза. Лидерами по росту цен на жилье в Крыму стали Симферополь, Алушта и Севастополь.
Стоимость квартиры в Севастополе с начала 2019 года выросла на 16 % и теперь находится на уровне 98 - 100 тысяч рублей за квадратный метр. И цены продолжают ползти вверх. В среднем однокомнатная квартира стоит около 3,5 млн рублей, «двушка» – 5 миллионов

Между тем, эксперты бьют тревогу: с момента ввода в действие закона об обязательном переходе на эскроу-счета при строительстве объектов с участием средств граждан (так называемых дольщиков), прошло не так много времени: проектное финансирование заработало лишь 1 июля. С одной стороны, 4 месяца – слишком короткий срок для того, чтобы сделать выводы. Тем не менее, некоторые уже озвученные цифры откровенно пугают.
Например, почти 90 застройщиков обанкротились в России с августа 2019 года: такую цифру озвучил генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Алексей Ниденс во время парламентских слушаний по вопросам перехода на проектное финансирование, которые прошли в Госдуме 13 ноября 2019 года

Более того: процесс банкротства не останавливается. А ранее вице-премьер Виталий Мутко заявил, что застройщики почти 1,7 тысячи домов, находящихся в стадии строительства, уже признаны банкротами, и это только официальные данные.

Реформа привела к тому, что теперь именно банки решают, быть дому или нет. Если банк признает рентабельность проекта недостаточной, он может отказать в выдаче кредита. А там, где во главу угла ставится социальная задача, высокой маржи по определению быть не может.

Раньше застройщик мог, используя деньги дольщиков, браться за объекты, если прибыльность в 15-17% его устраивала. Только вот банкам этих показателей мало – подавай 20%.
Итог, который непосредственно касается Севастополя и Крыма - новых домов не попросту не будет строится: банки сочтут, что строить жилой дом в небольшом городке, где нет больших денежных потоков, просто-напросто невыгодно

Получилось следующее: проектное финансирование стало для застройщиков почти в два раза дороже, чем работа по договорам долевого участия. Реформа не столько решила проблему обманутых дольщиков, сколько зачистила рынок новостроек от слабых игроков. Фактически контроль над строительной отраслью перешел банкам.

И, то ли в шутку, то ли всерьёз, представитель ЦБ Ольга Полякова заявила, что нужно … лишить застройщиков обязанности подводить коммуникации к объекту.

Мол, так маржинальность вырастет, и банки охотнее выдадут кредит. Тут уже впору забеспокоиться простым гражданам: столько лет бились с проблемой сдачи домов, не подключённых к коммуникациям, в которых невозможно жить, так снова оказались там же. Вот вам и «реформа».
Сегодня между застройщиками и чиновниками практически нет диалога по поводу инфраструктуры. Застройщики берут на себя часть инфраструктуры, а город просто фиксирует изменения, но не управляет ими

К сожалению, градостроительная политика и в Севастополе, которая должна учитывать проблемы застройщиков - отсутствует. Отсутствие градостроительной политики приводит к тому, что город не является «владельцем собственных денег».

Взаимосвязь между ценностью городской среды и наполняемостью бюджета городская администрация не чувствует. При этом, альтернативное развитие, которое может направить застройку в периферийные районы (например 5-й км), навредит городской среде ещё больше, так как город не справится с темпами строительства на периферии в части обеспечения социальной инфраструктурой и транспортной доступностью.
Та стройиндустрия, которую мы можем получить из-за этой реформы, угрожает городской среде, и пока непонятно, как не допустить ухудшения ситуации

На отмену реформы надеяться уже не стоит, остаётся лишь верить, что в Госдуме придумают, как обойти наиболее острые углы в реализации проектного финансирования.

А пока – будем и дальше жить в своих бараках.